Contratto di Locazione Turistica per Affitti Brevi: il Fac Simile Gratis in PDF e Word 📄

Quando un ospite prenota su Booking o Airbnb, le condizioni del soggiorno le detta il portale. Quando invece ti scrive su WhatsApp, ti chiama o torna direttamente da te l'anno dopo, il portale non c'è più e tocca a te mettere nero su bianco prezzo, caparra, cancellazione e regole della casa. Per questo abbiamo preparato un fac simile di contratto di locazione turistica, il modulo per gli affitti brevi fino a 30 giorni, pensato proprio per le prenotazioni dirette. È gratuito e si scarica in PDF e in Word.

Quando serve il contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione ad uso turistico è previsto dall'art. 1, comma 2, lettera c, della Legge 431/1998 e dall'art. 4 del D.L. 50/2017 per gli affitti brevi fino a 30 giorni. Con le prenotazioni dirette è la tua unica tutela scritta: se l'ospite cancella all'ultimo momento, rovina qualcosa o porta più persone del previsto, è il contratto firmato che stabilisce chi deve cosa. Sotto i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore non va registrato all'Agenzia delle Entrate.

Affitto breve, locazione turistica o transitorio?

Chi cerca un "contratto di affitto breve" spesso intende cose diverse, e usare il modulo sbagliato è l'errore più comune. La locazione turistica è quella in cui l'ospite viene in vacanza: la Legge 431/1998 la esclude dalle regole delle locazioni abitative, quindi vale il Codice Civile e le parti decidono durata e condizioni. La locazione breve dell'art. 4 del D.L. 50/2017 è la stessa cosa vista dal lato fiscale: contratto di un'abitazione fino a 30 giorni, firmato da una persona fisica fuori da un'attività d'impresa, anche con biancheria e pulizie incluse. Il modello di questa pagina copre entrambe.

Il contratto transitorio, invece, non è per i turisti: dura da 1 a 18 mesi e serve a chi ha un'esigenza temporanea documentata, come un trasferimento di lavoro. Per gli studenti universitari c'è un contratto apposito, da 6 a 36 mesi. Se il tuo ospite non viene in vacanza, questo fac simile non è quello giusto.

Cosa contiene il modello

Il fac simile parte dai dati delle parti e dell'immobile, compreso il CIN, il Codice Identificativo Nazionale ormai obbligatorio per chi affitta a turisti e che si richiede sulla banca dati del Ministero del Turismo, con la dichiarazione sui dispositivi di sicurezza richiesti, cioè rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori. Seguono durata, numero massimo di ospiti e corrispettivo, con la caparra confirmatoria regolata dall'art. 1385 del Codice Civile: se l'ospite rinuncia la caparra resta a te, se sei tu a non poter consegnare la casa restituisci il doppio. C'è poi il deposito cauzionale per i danni, con i tempi di restituzione, e l'imposta di soggiorno indicata come importo a parte, così non diventa una discussione all'arrivo (come si calcola lo trovi nella guida all'imposta di soggiorno 2026).

Una clausola specifica riguarda la registrazione degli ospiti: per l'art. 109 del TULPS l'ospite deve consegnarti un documento valido per ogni persona, minori compresi, e tu devi comunicare i dati alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore, o subito se il soggiorno dura meno di un giorno. Come si compila ogni campo è spiegato nella guida alla schedina Alloggiati Web, e cosa si rischia se salta un invio in quella sulle sanzioni Alloggiati Web. Scriverlo nel contratto evita l'ospite che arriva di notte senza documenti. Completano il modello gli orari di check-in e check-out, le regole della casa, le condizioni di cancellazione, la responsabilità per i danni, l'informativa privacy, il foro competente scritto in modo da rispettare il Codice del Consumo e l'approvazione specifica delle clausole più importanti ai sensi degli artt. 1341 e 1342 del Codice Civile.

Come usarlo

Compila i campi con i dati della tua struttura e del soggiorno, cancella le opzioni che non ti servono e mandalo all'ospite insieme alla richiesta di caparra: il soggiorno si considera confermato quando ricevi il contratto firmato e il pagamento. Nel PDF la prima e l'ultima pagina sono per te e non vanno inviate; all'ospite mandi solo il contratto e l'allegato con l'elenco degli ospiti, utile anche per preparare la comunicazione ad Alloggiati Web. Se preferisci compilarlo al computer, la versione Word è modificabile in ogni parte.

E i documenti degli ospiti?

Il contratto risolve la parte economica, ma con le prenotazioni dirette resta il lavoro più noioso: raccogliere i documenti di tutti, copiarli senza errori e inviarli in Questura nei tempi. Con CheckIn Facile l'ospite riceve un link su WhatsApp o via email, fotografa il documento e scatta un selfie dal telefono prima di partire. Il gestionale legge i dati in automatico, prepara la comunicazione ad Alloggiati Web e i dati ISTAT, calcola l'imposta di soggiorno e fa firmare regolamento della casa e privacy con firma elettronica. Vale per le prenotazioni dirette come per quelle da Booking e Airbnb.

Domande frequenti sul contratto di locazione turistica

Andrea Piani

Sviluppatore e fondatore di CheckIn Facile, il gestionale con check-in automatico per B&B, affittacamere e case vacanza italiane. Aiuto gli host a semplificare burocrazia e gestione quotidiana con software che si paga una volta sola.